귀여운 강아지와 멍집사 이야기

재테크 관련 유튜브로 유명한 "신사임당" 채널을

보다가 발견한 "렘군TV", 김재수 님!

IT업계에서 일하시면서 부동산 투자로 성공하신 후,

관련 노하우 공유를 통해 

보다 많은 사람들이 부자가 되는 데 도움을 주기 위해,

여러 가지 활동을 하시고 계신다!

 

2018년에 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은

어떻게 1년 만에 부동산 천재가 되었을까?"라는 책도

출판하셨다.

→ 조만간 한번 읽어봐야겠다!

 

다시 돌아와 "렘군TV" 채널은

부동산에 관한 영상뿐만 아니라,

자본주의란 무엇인지? 부자가 되기 위한 마음가짐,

좋은 책 추천 등 봐야 할 좋은 동영상들이 많다!

단, 아쉬운 점은,,, 

렘군님이 말하는 톤이 낮고,

내가 보고 싶은 테마는 영상 길이가 30분 이상인

것들이 많아, 진도가 잘 나가지 못하고 있지만

이번 달 안에 70% 이상 볼 수 있도록 노력하자!!

 

오늘 볼 영상은 2019년 7월 29일에 포스팅된

"부동산 공부 시작 방법"에 대한 이야기이다.

(총 50분으로 1.5배 속도로 보면 괜찮다~)

→ 10여 년간의 회사생활 동안 적금으로 

시드머니(=종잣돈)를 1억 정도 모아두었는데

어떻게 이 돈을 불려 나갈지에 대한 공부를

전혀 안 한 채, 적금 이자로만 돌리고 있어

수익률은 2% 미만이다... 아이고... 

채권 및 주식 여러 가지가 있지만,

우선 부동산 공부를 시작해 보려고 한다!

 

 

Q1. 정말 생초보는 무엇부터 해야 하나요?

 

1) 부동산 책 닥치는 대로 읽기

   → 고수들의 지식을 간접적으로나 접해보기!

       닥치는 대로 많이, 엄청 빨리 보기(=속독)

2) 부동산 관련 카페/블로그 글 읽기

3) 의식의 변화를 목적으로 함

4) 내가 모르는, 지금 나에게 필요한 키워드 찾기

    → 알아야 할 부동산 용어 등 

5) 무작정 가까운 지역 아파트 임장 가기

6) 임장 리포트 작성해보기

7) 모의투자보다 과거 복기하기

    → 주식은 단기간(=1주일 정도)에 변화가 보이지만

    부동산은 장기간이 필요함으로 과거 복기하기.

 

 

Q2. 컨설팅받는 거 어떤가요?

 

- 컨설팅이나 자문이 나쁜 것은 아님

- 10년 넘게 한 분야를 파고 그 분야에 정통한 전문가의

  상담을 받는 건 자연스러운 일

- 경매는 내가 물건을 정하고 컨설팅을 받으면 그나마 다행

- 물건을 정하지 않고 컨설팅을 받으면 엄한 물건 사게 된다.

  (높은 낙찰가, 도시 외곽 지역 부동산 선택 권장 받음)

- 이슈가 많은 경매 물건은 소송만 지원받는 것 괜찮으나

  물건 선정, 낙찰, 사후처리까지 컨설팅받는 건 불가능

- 일반 아파트 컨설팅은 호불호가 강함. 아무나 컨설팅이

  가능하기 때문에 이를 판단할 수 있는 눈이 있어야 됨.

 

 

Q3. 오르는 아파트 어떻게 찾죠?

 

- 질문을 바꿔라! - 오르는 아파트 No. 오르는 지역 Yes!

- 지역이 오르는 것이지 아파트가 오르는 것이 아니다.

- 인구가 늘어나는 곳의 아파트를 사라 ← 거짓말(예: 경기도)

- 교통이 좋아지는 곳을 사라 ← 거짓말(예: 평택)

- 때론 맞고 때론 틀린 것은 거짓말이다.

 

- 지역 시세에 가장 영향을 주는 것은 수요와 공급이다.

- 입주물량, 미분양, 시세의 상관관계를 따져라!

   (매매 vs 입주 vs 미분양 비교)

- 그리고 나서 대장 아파트 오름세를 확인하라.

 

*미분양 아파트 조회방법

  : 국토교통부 통계누리 사이트에서 "미분양" 검색

*아파트 매매가격지수 조회 사이트

  : 한국감정원 "R-ONE 부동산통계뷰어"

  [검색순서] 작성 통계리스트→전국주택가격동향조사

                →월간동향→아파트→매매가격지수

 

 

Q4. 한 지역 내에서 좋은 아파트/ 덜 좋은 아파트/

   사면 안 되는 아파트 어떻게 구분하죠?

 

1) 피해야 하는 아파트

 - 초등학교 도보 10분 이상

 - 중앙난방

 - 복도식

 - 세대수 200세대 미만

 - 연식 20~25년

 - 세대당 주차 가능대수 1.2 미만

 - 지역 구내에서 평균 평당가 미만

 - 아파트 동서남북에 아무런 편의시설이 없는 아파트

 

2) 관심을 가져야 할 아파트!

 - 각 지역별, 동별 대장 아파트(평당가 높은 아파트)

 - 학원가 밀집지역, 학군 좋은 중학교 인근

 - 5년 차 이내 새 아파트

 - 초품아 아파트(=초등학교를 품은 아파트)

 - 1군 브랜드(현대아이파크, 래미안, 푸르지오, 더샵 등)

 - 세대수 1천 세대 이상

 - 초역세권

 - 일자리 이동거리 30분 이내(수도권 기준)

 - 상권이 가깝거나

 - 자연환경까지 좋으면 금상첨화 

 

 

Q5. 수익형을 먼저 해야 하나요?

   시세차익형을 먼저 해야 하나요?

 

- 한 달 현금흐름 100~200만 원 없으면

  생계 불가능한 분은 수익형 

- 추가 현금이 없어도 급여 및 그 외 수익이 있는 분은

  시세차익형의 비중이 높아야 됨

- 비중에 대한 부분은 개인마다 차이가 있겠지만

  점차 수익형의 비중을 늘려나갈 것(8:2, 7:3, 6:4)

- 사회초년생 분은 되도록 시세차익형에 집중

- 시세차익형은 시간에 투자하는 것이지 때문에

 한 살이라고 어릴 때 시작하는 것이 좋음

- 수익형 상품보다 시세차익형 투자가 고려할 게 더 많고,

 더 많은 공부가 됨(예: 상가/오피스텔 vs 아파트)

 

 

Q6. 수익난 아파트 언제 팔아야 되나요?

→ 자신만의 매도 기준 정하기!

 

- 투자금 대비 수익률 50~100%

- 아파트 가격 대비 상승률(매입 후 10~20%)

- 전세기간 고려한 2년 or 4년 만기 투자

- 매수는 아무 때나 할 수 있지만 매도는 아무 때나 할 수 없다

- 왜냐하면 세입자가 있기 때문에 기간이 남아 있으면

  실거주자가 아닌 투자자에게만 팔아야 된다.

- 매도는 기준에 따라 기계적으로 할 것, 욕심을 버릴 것!

 

 

Q7. 월세 100만원 벌려면 어떻게 해야 하나요?

 

- 월세 투자는 종목선정부터가 중요

- 월세 수익률을 최우선으로 따지고, 그다음으로 공실률 체크

- 아파트는 결코 좋은 월세 투자처가 아니다.

- 지식산업센터, 상가 등 수익률이 높은 투자처 1순위 검토

- 중장기적으로 토지 상승이 있는 상가주택 2순위 검토

- 오피스텔, 빌라 등 소액으로 접근 종목은 3순위 검토

- 월세 투자 시에는 대출을 해야 수익률이 높아진다. 대출 필수.

- 대출한도 많이 받을 수 있고, 여러 건 받을 수 있는 종목 선정

- 대출한도 제약 없는 방법 꾸준히 연구

- 월세 부분에 대한 세금을 적게 내는 방법도 이후에는 연구

 

 

Q8. 임대사업자 등록해야 하나요?

 

- 법적으로 (주택은) 필수는 아님

- 지금은 혜택도 거의 없음

- 취득세/보유세/양도세 중에서 취득세는 의미가 없고

- 보유세(=자산세, 종부세)가 과하게 나오고 있는 사람

  *재산세는 33평 이하만 가능

  *중부세의 경우는 하기만 혜택 있음

    1 주택자: 장기로 보유할 건데 물건이 공시 가격 9억 이하

    2 주택자: 장기 보유할 건데 공시 가격 6억 이하 다수 보유

- 양도세는 혜택이 거의 없음

 

 

Q9. 소액으로 여러 개를 사야 되나요?

  모아서 하나를 사는 게 낫나요?

 

- 소액이라는 말은 매매가도 낮고 전세가율이 높다는 말

- 소액으로 접근 가능한 물건은 평균 이하의 물건

- 수익률은 잊고 확실한 시세차익을 먼저 생각하라.

- 조금 늦게 들어가더라도 시드머니를 뭉쳐라.

- 기존에 팔 게 있다면 과감히 팔아서 시드머니에 합쳐라.

- 이제 시작하는 사람이라면 선 저축하고 지출을 줄여라. 

 

 

Q10. 렘군처럼 되려면 어떻게 해야 하나요?

 

- 기존의 내 생각은 모두 틀렸다고 믿는다.

- 성공한 사람의 이야기가 100% 맞다고 믿는다.

- 나도 그들과 다르지 않다고 믿는다.

- 고로 내가 성공한 사람이 될 확률은 100%이다.

 

- 성공한 사람이 남겨둔 발자국, 발자취를 연구한다.

- 나만의 발자국을 하나씩 새겨나간다.

- 하나의 점에서 만나게 된다.

- 누군가 내 발자국에 관심을 가진다.

- 나처럼 되려면 어떻게 해야 되냐고 묻기 시작한다.

- 나도 렘군 패밀리 일원이 되었다.

- 이제 내 이름을 걸고 000 패밀리를 만든다.